楼宇经济社区是楼宇经济发展与社会管理融合的发展模式，简称楼宇社区。在城市转型过程中，经济转型与社会转型具有相辅相成的关系，楼宇经济社区是城市政府通过社会管理服务经济发展的载体。文章回顾了楼宇经济的形态演变、楼宇社区的创新发展，对楼宇社区建设进行了制度分析。以杭州为例，将楼宇经济社区分为CBD创新引领型、新城新区商务招商型、文教区强化提升型、智慧城区整合提升型、工业区改造提升型五种类型并研讨其发展模式。围绕外部经济效应和公共物品配置最优的目标，从城市空间优化提升生产效能入手，探寻楼宇社区发展提升路径，进而得出明确政府角色、强化规划引导、完善基础设施、集成数字服务、创新项目经营、完善组织管理的六大优化路径。

城市治理；社会管理；楼宇经济；楼宇社区；资源配置

F299.1；C912.81A006611

城市治理是推进国家治理能力和治理体系现代化的重要环节，是社会服务管理改革的发展方向，主要涉及城市空间内不同的权利主体——政府、社会组织和城市居民。城市治理强调城市政府与企业、社会组织以及公民个体相互合作，推动公共决策利益相关方广泛参与。我国城市化的迅速发展为城市治理奠定了外在基础，城市社会管理体制变革为城市治理提供了内在动力，城市社区建设为城市治理提供了实施载体。社区作为居民生活的共同体和社会管理最小的组织单元，承担着社会服务、城市管理、文化建设等重要职能。[1]随着城市化的高速推进和楼宇经济的蓬勃发展，商务楼宇成为社区建设拓展的重点领域。为推动楼宇经济健康、稳定、可持续发展，杭州市部分城区借鉴社会服务管理、社区园区治理中的成功经验，在政府管理导向的楼宇经济发展组织架构和管理体系基础上，探索实践了城市治理导向的楼宇经济社区发展模式。楼宇经济社区是楼宇经济发展与社会管理融合的发展模式，简称楼宇社区。城市治理导向的楼宇经济社区发展模式与政府管理导向的楼宇经济社区发展模式相比，在注重发挥政府主导作用的同时，强调引导社区居民、企事业单位、非政府组织的广泛参与，注重社区空间资源配置的互联互通和共建共享。目前学术界已经积累了一批关于楼宇经济发展的研究成果，但关于楼宇社区的研究成果尚不多见，通过中国知网题名检索，共发现2009年至2016年有关“楼宇社区”的新闻报道18篇、学术期刊论文11篇、硕士学位论文1篇，相关论文主要围绕楼宇社区的概念界定、发展特征、建设模式、综合成效等方面探讨。回顾总结楼宇经济社区的建设模式和发展经验，对丰富城市社会社区治理形态、提升城市楼宇经济发展水平具有参考价值。

一、 城市治理导向的楼宇社区理论分析

1. 楼宇经济的形态演变

楼宇经济是反映一座城市综合经济实力、现代产业体系水平、服务业集聚程度的重要标志，因此有所谓“工业经济看厂房、服务经济看楼宇、楼宇经济看城区”的观点。自20世纪中叶开始，西方国家在推动老城区城市更新的基础上逐渐形成了立体城市发展形态和具有都市特色的楼宇经济，文化创意产业和创意城市在其中获得了大发展。20世纪90年代以来，我国的楼宇经济首先在上海、北京、广州、深圳等一线城市出现，随后向东部经济发达城市和中西部中心城市扩散。总体来看，楼宇经济是城市经济发展到后工业化阶段后在大城市出现的一种新型经济形态，它以商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇和标准厂房为主要载体，通过规划建设、运营开发、出租出售楼宇而引进金融、咨询、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计事务所、文创企业、中介服务、高科技、娱乐服务、房地产开发、旅游服务、交通通讯等各类第三产业企业，从而实现引进和培育税源以及带动区域经济发展的目标，体现了城市核心区基础设施建设集约型、复合型、高密度、高产出的区位竞争优势和特色。[2]一般来说，以楼宇经济为代表的第三产业产值在地区生产总值中的占比是衡量一个地区经济发展水平的重要指标，第三产业占比越高，说明城市经济发展水平就越高。2016年，北京、上海、深圳、廣州、杭州的第三产业占比均超过六成，接近发达国家水平。楼宇经济已成为我国经济发达地区城市经济转型、产业升级的新引擎，不断提升着城市经济增长的空间承载能力和总体“容积率”。研究表明，单论经济效益，城区一幢高级商务楼宇的产值相当于郊区7.8平方公里范围内的企业产值总和，在实现城市土地集约节约利用方面具有极大的推广价值。[3]

2. 楼宇经济的社区基础

社区经济作为一种空间集约优化的资源配置方式，可将社区内互不相联的各种经济成分变为利益共同体，建立一种新的经济生产和生活方式，从而带动社区乃至更广区域的经济发展。楼宇经济社区化是楼宇经济发展到一定阶段之后逐步与社会管理融合的结果。在城市转型过程中，经济转型与社会转型具有相辅相成的关系，楼宇经济社区是城市政府通过社会管理服务经济发展的载体。所谓楼宇经济社区，是以区域内商业商务楼宇为载体，通过整合职能部门、街道社区、楼宇物业和社会服务力量，把传统居民社区建设的理念和经验引入楼宇经济发展领域，为辖区楼宇内企事业单位提供经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设等方面的全方位服务，是楼宇周边企事业单位和利益相关者共同组成的经济社会共同体。随着城市化水平不断提升，城市社会管理面临越来越多的新课题：一方面，由于城市群体和个体利益趋于多元化，对各类楼宇功能和服务的需求也更多元化；另一方面，社会服务管理亟须引入系统综合的改革模式，推动城市管理向城市治理转变。以系统科学为指引，积极构建城市治理导向的社会服务管理模式，对中国参考借鉴国际经验，避免重复西方国家走过的弯路，走向统筹协调的精明增长之路具有借鉴意义。城市治理为政府构建楼宇企业广泛参与的经济型社区指明了方向。对此，有楼宇运营服务商指出，要提升客户满意度，必须先要懂得客户端需求，并以产品及服务给予满足，这也是楼宇运营服务的专业体现。在城市治理体系中，楼宇经济社区将经济发展、民生保障、文化建设、社会服务等职能融入楼宇，具有整合各方资源服务楼宇经济、协调推动城市社区治理的先天优势，通过嵌入一系列的服务式管理举措，变“企业满世界找服务”为“政府面对面送服务”，实现政府服务企业“零距离、零等待”。依托楼宇经济社区，政府可近距离采集分析相关企业的信息数据，为出台支持楼宇经济的公共政策提供数据支撑。

3. 楼宇社区的制度分析